Succès d’une stratégie axée sur la location proactive, les commodités haut de gamme et la carboneutralité
Situé au cœur du quartier financier de Toronto, l’emblématique Scotia Plaza est un complexe de bureaux de catégorie AAA regroupant trois immeubles de bureaux et des commerces de détail pour une superficie totale de 2,2 millions de pieds carrés. Depuis l’acquisition d’une participation dans l’immeuble en 2016, nous avons misé sur l’excellence de l’expérience locataire en lançant un ambitieux programme d’investissement. Celui-ci comprend la conversion à la carboneutralité, la modernisation des ascenseurs, la rénovation de l’aire de restauration ainsi que des ajouts destinés au hall et aux commodités pour les locataires. Ces améliorations ont contribué à stimuler la demande locative et à maintenir un taux d’occupation élevé tout au long de la période de détention.
Avec le renouvellement et la réduction du bail de la Banque Scotia en 2022, et l’expiration prévue de celui de Cassels Brock en 2024, nous avons été confrontés au défi de relouer 452 000 pieds carrés dans un marché difficile, marqué notamment par l’évolution du télétravail et la disponibilité de nouveaux espaces. L’équipe a relevé ce défi en faisant preuve de proactivité, de créativité et de souplesse. Vingt-quatre mois plus tard, elle s’est imposée comme un leader du marché en concluant 19 transactions distinctes portant sur 460 000 pieds carrés, à des conditions plus avantageuses que les baux précédents. Seulement au quatrième trimestre, nous avons conclu des baux portant sur 120 000 pieds carrés.
Le Scotia Plaza affiche désormais un taux d’engagement de 95,9 %, ce qui est nettement supérieur à la moyenne du marché des bureaux du centre-ville de Toronto, où le taux d’inoccupation est de 17,8 %, et à celle des immeubles de catégorie AAA comparables (taux d’inoccupation de 7,1 %). Il ne reste plus d’espaces de bureaux importants à louer. La rapidité avec laquelle les baux sont signés et le taux d’occupation élevé reflètent la tendance des locataires à améliorer leurs locaux et à privilégier les emplacements centraux ainsi que les immeubles de qualité supérieure, bien desservis par les transports et dotés de commodités modernes. Ce succès est attribuable à notre gestion active.
Les immeubles du 40 King et du 100 Yonge ont obtenu la certification Bâtiment à carbone zéro – Performance, ce qui soutient notre programme de location tout en réduisant les coûts d’exploitation pour les locataires. Nous poursuivons également nos investissements dans l’amélioration des commodités de l’immeuble, notamment par la création d’un espace locataire distinctif au dernier étage du 40 King. Géré par Oliver & Bonacini, cet étage sera divisé en deux zones. La partie nord accueillera une vaste salle de conférence et d’événements génératrice de revenus, destinée aux fonctions d’entreprise en journée et aux événements sociaux en soirée et les fins de semaine. La partie sud sera réservée exclusivement aux locataires du Scotia Plaza et comprendra un salon polyvalent pouvant servir au télétravail, aux réunions et aux événements sociaux, ainsi qu’un service de café, pâtisseries et cocktails offert par un bar intégré. Une fois pleinement opérationnel, cet espace de commodités devrait générer des revenus comparables aux loyers du marché pour une superficie équivalente.
Nous avons traversé cette période intense de location en établissant un profil locataire solide pour l’immeuble, avec des baux comportant des loyers nets conformes au marché et des loyers nets effectifs supérieurs à ceux des baux arrivés à échéance. Au total, nous avons généré une valeur de 50 millions de dollars (dont 19 millions attribuables à la part du FRIC) grâce à l’amélioration des flux de trésorerie dans nos évaluations.
À l’horizon de 2026, 197 000 pieds carrés de baux déjà conclus entreront en vigueur, ce qui devrait entraîner une forte croissance des revenus. Nous avons ainsi budgété une augmentation de 50 % des flux de trésorerie d’exploitation pour le Scotia Plaza.
Le Scotia Plaza constitue une pierre angulaire du portefeuille du Fonds de revenu immobilier canadien de KingSett (« FRIC ») et reflète pleinement la stratégie d’investissement et d’exploitation du Fonds, qui vise à acquérir et gérer des actifs immobiliers de qualité supérieure, irremplaçables et situés dans des emplacements centraux au Canada.
